A pandemia que assola o país em razão do coronavírus, instalada desde meados de março de 2020 e que novamente ocorre em uma “segunda onda”, vez que recentemente tivemos o pronunciamento do governador João Dória (PSDB) ao retorno à fase vermelha em todo o estado, exatamente um ano, após o início da pandemia no país.
É fato que desde então, a questão dos aluguéis vem trazendo uma série de questões diversas nas relações das pessoas e empresas, dentre elas, os aluguéis residenciais e comerciais.
Em razão dessa situação, vamos falar um pouco de forma suscinta, como essa circunstância afeta de forma direta e imediata a relação comercial e locatícia entre locador e locatário.
O raciocínio é simples: se uma empresa, encontra-se impossibilitada de trabalhar em razão de um decreto municipal, por exemplo, que a impeça de ter atendimento ao público e, em razão deste fato, seus lucros caíram substancialmente afetando seu faturamento a ponto de não conseguir pagar seus fornecedores, empregados e aluguel a questão de plano e de ordem é o “DIÁLOGO” entre as partes do contrato.
É importante em primeiro lugar que as partes tentem um acordo sobre o valor do aluguel bem como o período que durará e que essa negociação seja boa para os dois lados. Importante ainda, que toda essa nova transação seja colocada em um documento por escrito, no caso, um aditamento contratual.
Em não havendo consenso entre as partes e sobre esse cenário de incertezas aliado às normas editadas pelos governos estaduais e municipais que afetam diretamente o funcionamento das atividades empresariais pode motivar as micro e pequenas empresas, estabelecidas em imóveis alugados, a requerer judicialmente a revisão, a suspensão ou rescisão de seus contratos de locação com fundamento na teoria da imprevisão, orientada pelo acontecimento de eventos de caso fortuito ou força maior.
Cada situação será analisada caso a caso e a parte que foi afetada com a pandemia deverá comprovar perante o juízo competente as razões que justificam o seu pedido que pode ser: a redução, suspensão e rescisão do contrato de locação.
Não há dúvidas que a situação do novo coronavírus (COVID-19), pode ser alegado como força maior na relação contratual ante o fechamento da empresa por atos governamentais que impedem ou reduzem a capacidade de trabalhar, assim, visando reestabelecer o equilíbrio contratual, seja pela revisão do valor de suas prestações, seja pela suspensão de pagamentos por um período, a ação perante o judiciário se faz necessária.
Importante considerar que já há diversas decisões judiciais concedendo em sede de liminar a redução em até 50% do valor contratado aos locatários que comprovem de forma sumária a redução da sua capacidade econômica em razão da pandemia.
Aliás, essa pandemia afetou de tal maneira a manutenção das atividades empresariais que fez com que o Senado Federal aprovasse LEI Nº 14.010, DE 10 DE JUNHO DE 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), que que visa estabelecer um Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) para tratar de vários assuntos de Direito Privado para o período excepcional de calamidade pública causada pela pandemia do coronavírus (covid-19), dentre eles está a previsão expressa no artigo 9º da referida Lei, impedindo o deferimento de liminar de despejo nas hipóteses previstas nos incisos I, II, V, VII, VIII e IX do §1º do art. 59 da Lei do Inquilinato até o dia 30 de outubro de 2020, data em que se estimava marco final provável do período excepcional causado pela pandemia.
Ocorre que a pandemia não acabou e eu entendo que o Juízo pode utilizar o prazo acima de forma extensiva, impedindo assim, a liminar em casos de ações de despejos.
Espero ter ajudado vocês!
Até a próxima.
* Michele Ramponi é advogada, OAB/SP 244.979. Formada em Direito pela Universidade de Mogi das Cruzes – UMC. Há 14 anos, atuante nas áreas: Cível, Família, Eleitoral e Criminal.Também possui graduação em Letras pela UNISEPE (Licenciatura: Português/Inglês). Pós graduada em Direito Público pela UNISEPE em 2019. É professora efetiva (concursada) do estado de São Paulo de Língua Portuguesa e Inglesa desde 30.01.2018. Advogada da ACIAR – Associação Comercial, Industrial e Agropecuária de Registro, prestando assessoria aos empresários da região. Passou em alguns concursos públicos, dentre eles, em 1º lugar, para o cargo de “Diretor Tributário” da Prefeitura de Campina do Monte Alegre-SP.
